在上海市经济信息化委、上海市金融办和嘉定区人民政府联合指导下，主办机构（上海市开发区金融服务联盟、上海环球经济城）在嘉定南翔成功召开“上海产业园区沙龙（第三期）——金融助力产业园区转型升级之专题圆桌会议”。为了让广大园区建设运营者和各类金融机构能更全面了解产业园区现状、认清挑战、把握机遇、群策群力，以实现凝聚力量，共同助力上海产业园区的转型升级，我们将陆续为大家编发本次金融沙龙各位发言嘉宾的演讲实录（系列）。

以下为系列演讲实录（一），演讲者为上海市经济信息化委工业区管理处周强处长。

尊敬的各位来宾：

大家下午好！按照会议安排，我介绍一下上海的产业园区基本情况，以及就金融怎么更好的配合、更好的助力产业园区转型升级做一个发言，特别是上海产业园区在转型升级过程中的一些金融需求，希望金融机构一起来支持我们，一起来助力上海经济的发展。

我的发言第一部分，给大家介绍一下上海产业园区的一些基本情况，包括现状和变化、现阶段转型升级所面临的挑战和机遇。

上海市域面积6340平方公里，加上一些滩涂围垦共6800平方公里左右，涉及到可建设用地到2040年的规划是3226平方公里，大概占市域的百分之四十几。其中产业园区（产业用地）这一块涉及的占地有多少呢？

我们分了三块：第一块就是104产业区块，我们全市的开发区都是在这104产业区块中，总共790平方公里；第二块是195区域，就是大家看到的整个淡黄色区域（图示），195区域是指什么呢？就是全市规划集中建设区内、104区块外的现状产业用地，总共195平方公里，所以给了一个代号叫195区域，也是将来可用于开发建设和转型的区域。就如我们今天所在的南翔智地这个地方，就是属于195区域，它不属于104区块的产业园区，但是它属于现状的产业用地，将来要转型。2010年全市做规划的是195平方公里，现在已经减少到177平方公里；第三块是198区域。198区域也是代号，当初规划的时候全市在集中建设区外，还有大量的宅基地以及现状的零星工业用地，这些零星的工业用地在2010年加起来是198平方公里，所以延续下来给它一个代号叫“198”。到今年4月份，198产业用地目前总量是183平方公里，由一些零星的产业用地构成，将来这部分用地是要求逐步减量化的。

从现状已经建成的情况来看，全市现在已经建成的现状产业园区共计753平方公里。在这753平方公里之外，我们还有77平方公里的现状仓储用地，加起来一共有830平方公里。在104产业区块790平方公里的规划范围内，全市大概还有120平方公里左右可以用的新增的产业用地，这样加起来全市的产业用地可能的规模总量有950左右平方公里，加上部分研发总部和商务办公用地，全市用于经济发展的空间，我们讲大数将近1000平方公里，占全市总的用地面积的三分之一不到，四分之一多一点，大致是这样的情况。其中，104产业区块所在的区域，在规划中把它分成三块，分别称为产业基地、公告开发区和城镇工业地块，总共加起来是790平方公里。

那么，全市104区块的总经济规模，是一个什么概念呢？全市104区块二三产业总营业收入是55000亿，工业总产值是多少呢？是24000－25000亿；104区块的税收总共加起来为3900亿，工业企业利润1800亿，这是总量上的概念。

如果按照单位用地产出来看，2013年上海全市的现状工业用地产出情况。每平方公里工业用地平均产值，全市范围内（含195、198）是45个亿，在104区块中是70亿不到，为69亿（如果按照已经建成的产业用地来算，是75亿）；104区块外20亿不到。如果按照剔除服务业来计算（比如南翔已经只有少量制造业，转型服务业的），把这块剔除，全市104区块大概是80余亿/平方公里。单位土地的二、三产业营业收入已经超过100亿，去年我们已经达到110个亿，单位土地税收如果剔除海关关税就有5亿多，如果加上海关关税每平方公里平均是8亿多，这是全市平均水平。以上是我今天给大家介绍的104区块的大致情况。

目前，我们经济发展部门面临着市委市政府交给我们的重要任务——推进产业园区的转型升级。为什么要转型升级，背景是什么？

从宏观来说，产业园区的发展面临着三大变化：第一个变化是政策的变化。大家知道我们改革开放初期刚刚搞开发区的时候有两大政策：第一条是土地政策，可以成片批租成片开发，由政府圈一个四至范围成片划拨土地，然后成立开发机构进行基础设施建设和开发，之后再进行招商引资以打造产业高地；第二条政策是什么呢？是所得税15%的优惠政策。现在这二条政策都已经取消，现在我们的所得税全部都是25%，区内区外一个样，都是25%；土地也已经不能按照原来成片批租再进行开发这种模式进行；第二个变化是宏观环境的变化。80年代初我们刚做开发区的时候是买方市场，短缺经济。而现在是卖方市场、过剩经济。所谓三大过剩、三大泡沫，产能过剩泡沫就是其中之一。宏观环境已经发生了很大的变化，那么未来做产业园区的方式和原来的模式相比也会发生很大的变化；第三个变化是产业内涵发生了巨大的变化。大家知道最近移动互联网、工业4.0等炒得很热。实际上互联网在美国2000年就开始兴起，发展到现在我们发现互联网确确实实已经渗透到生产、生活的方方面面，已经渗透到我们所有的产业、所有的传统行业。今天我们谈的是金融，互联网同样也正在不断影响着传统金融的方方面面，这是一个产业的变化。原来我们大部分园区开始的时候搞的是制造业，制造业的集成、车间的集合体，原来的模式到了现在当然也应该有很大的改变，去适应这个变化。因此，产业园区转型升级要面对的其实就是应对以上的这三大变化。

回到本次会议主题，对于我们全市104产业区块，将近1000平方公里的产业用地来说，我们需要不断思考，在宏观的政策、环境以及产业正在发生着不断变化的情况下，园区的未来发展建设面临的转型升级任务，需要政府、社会市场各方携手共进，也同样需要金融来助力我们产业园区的转型和升级。

第二部分，说说在产业园区转型升级中面临的挑战和机遇。现在我们的经济发展面临着四大刚性约束，第一个就是土地，也就是刚刚提到的存量土地（新增土地比较难），存量土地将近1000平方公里；第二个是地方政府的债务总量控制，大家知道国务院的43号文，将长久影响我们将来各级地方政府的经济运作模式，对省市一级以及区政府、镇政府来说，43号文件的效应现在已经越来越明显。将来地方的融资平台受到约束之后、地方债务受到限制之后，我们的金融机构如何在合乎监管的前提下，和城市化开发、和产业园区升级做好对接？这是个大问题，也是个大挑战，我们需要创新来破解这个难题，也就是今天会议研究探讨的目的所在。第三个刚性约束就是特大城市对外来低端人口的控制，第四个刚性约束是环境和能耗水平的限制等。

回到产业园区的转型升级，现在说旧常态、新常态这些词很热，我也套用一下。实际上我们的产业园区转型升级要从旧常态变成新常态，原来我们传统的找土地落项目的粗放运作方式（旧常态），现在已经难以为继。无论从宏观政策、宏观环境、地方债务清理以及我们产业的变化等都要求产业园区发展创新，进入到一个新的常态。这个新的常态需要金融来助力。现在我们产业园区发展正在探索，基金加基地，加产业联盟相结合的道路，我想这里面大家一起思考，我们的产业园区产业基地跟产业基金如何结合，与我们的人才培训基地如何结合，与我们的产业联盟如何结合，才能够有效推进整体产业园区的转型升级？

上海市正在推“四新”经济：新技术、新产业、新业态、新模式。那么“四新”经济发展需要一个什么样子的空间载体呢？未来我们需要的产业园区——“四新”经济的园区新载体是什么？已经不会是原来传统的产业园区，将是一个崭新的产业园区升级版。我们需要方方面面的力量一起来打造，包括投资商、开发商、运营商，当然我们的各类金融机构必不可少、不可或缺。

从全市产业园区的转型升级来说，新和增就是“四新”经济的发展，是聚焦战略性新型产业，聚焦“四新”经济。压和减就是把传统的产业结构调整和工业用地的减量化，落后产能的淘汰。

那么我们聚焦的重点区域是哪些呢？市里面叫“4+1+X”，“4+1”是指什么？是指在中心城区原有传统的“4+1”块工业园区，现在将实施城市更新，转型为新型的“城市新区”，包括高桥石化区，吴淞工业区，桃浦地区，南大地区，以及闵行的吴泾工业区，这就是“4+1”的概念，近期市区政府正在做规划研究怎么来调整。“X”是指什么呢？“X”就是现在全市有大量的乡镇管理的工业园区，刚才前面给大家介绍的全市产业园区情况，如果从结构来看，全市大概有三分之一的产业园区是好的，也就是在平均水平以上；而占三分之二产业用地的产业园区的发展水平是比较低的，还没有到平均水平，有些好坏之差要相差十几倍甚至二十倍。

那么，我们现在面临的首要任务就是如何把这个“X”进行提升，这个“X”在全市104区的数量为七八十个，还不包括195区域。这七八十块区域都已面临着迫切的转型升级任务，未来势必会产生大量的投融资需求，这就需要我们的各类金融机构一起来帮助我们。

接下来呈现的这张图为外环生态经济圈，也是上海全市产业园区转型升级的重点区域。这块地方本市上一轮中心城区规划未覆盖到，当时全市是作为发展敏感区来进行控制的，像南翔这块区域也是在外环附近。这块区域里集聚了39个镇，有300多平方公里的产业用地。将来在上海2040年的规划中，未来中心城区必然要扩展到这些区域。外环线周边的这些区域都要重新做规划、重新做调整、重新做提升，相应的基础设施也要做调整和提升，这样的发展需求会在将来的二三十年长时间存在。总而言之，实际上现在我们的产业园区面临的是产城一体化的问题，也就是园区的转型升级要与产城一体的开发相结合。

我们经常说，产业园区的转型升级面临着四大刚需：土地在哪里？人才在哪里？资金在哪里？政策在哪里？这些都是刚需，今天我们重点探讨的就是资金。希望在座的金融机构和我们产业部门一起深入探讨，在产业园区转型升级中如何解决投融资问题？设计怎样的金融产品和模式（如PPP）？通过怎样的一个交易结构或通路来解决？产业园区转型过程方面还有一些重要的瓶颈问题需要突破，我们希望一起来突破。比如说，原来产业地产在政策的边缘地带，比较敏感，但现在无论从土地节约的角度、从产业升级的角度、从园区升级的角度，我们非常需要产业地产健康的发展。我们现在在全市要打造四新经济新载体，产业地产要健康发展，那么就给它确定一个合理规则，让它在这个规则当中能够健康有序的运行。另外我们还要引进一些优秀开发主体，推动这些开发主体之间的品牌联动；同时，也包括尝试一些创新的开发模式，加上相关配套政策的创新，来号召和引导各类金融机构一起来推进产业园区的转型升级。

最后，第三方面的内容，从金融机构如何助力产业园区方面来说，我给大家分析一下需求。这里就概括的说，有三个层面，三个万亿的投融资需求。第一是一级开发层面，第二是二级开发运营层面，第三是企业运营层面。

这三个万亿的投融资需求我这里做一下解释：1、一级开发层面。就如我之前和大家介绍的我们现在的产业用地，如果全市有三分之二的产业园区需要转型升级的话，全市就有三四百平方公里的产业园区要转型升级，目前存量土地厂房的回购价在每亩1—2百万，如果政府收储、回购或者腾笼换鸟来计算的话，整个土地一级开发回购市场的资金需求量就在1万亿以上。当然这不是一年可以做成的，可能需要十年、二十年甚至更长。

2、二级开发运营层面。为何这样说？因为目前全市产业用地的开发强度不高，容积率大约在0.6左右，按照现在新型的土地利用角度来说，将来产业用地的容积率提升是个必然趋势。可以计算一下，假设容积率提升50%，从0.6到0.9，提升100％到1.2，如果开发建设如果按照2000元－-3000元开发成本来算，这个融资需求又是在1万亿以上。这部分的投融资需求非常旺盛，再加上我们在交易方面的需求、在未来运营相关的需求、在资产证券化的需求等等也会非常多，将远远超过1万亿。这是第二点，第二个1万亿以上的需求。

3、第三层面就是我们传统的企业运营过程中的投融资需求。这是我们各类金融机构一直在做的。银行、证券、基金、信托、保险等平常非常关注企业日常运营方面和投融资需求。那么如果我们在前端的土地一级开发建设、产业园区载体建设和开发运营方面，通过金融助力有效打通的话，那么新培育和引进的产业，以及新增的大量大中小型的企业，也将产生巨量的资金需求。不仅银行、证券、保险，也包括风险投资、股权投资、并购基金以及资产证券化等等金融产品，我想也将有巨大的空间和舞台。在任何企业的成长过程中都离不开金融的支持，这个新增市场的需求，也会在1万亿以上。所以我认为金融来助力产业园区转型升级，可以从三个层面，一级开发、二级开发和企业自身发展这三个层面、三个1万亿以上的需求。这个市场无疑是巨大的，所以我也借今天这个机会在此做一个呼吁：希望我们的金融机构结合自身的产品、模式和服务的创新，在这三个层面出谋划策，群策群力，推进上海经济和产业园区的转型升级。这是一个大有可为的事业。

最后我用一句话来结束发言——欢迎拥抱产业园区资本化的新时代！产业园区的发展已经进入到了一个资本化的新时代，

我们热诚欢迎各类创业机构一起来参与！谢谢大家！