从宏观来说，产业园区的发展面临着三大变化：

第一个变化是政策的变化。大家知道我们改革开放初期刚刚搞开发区的时候有两大政策：第一条是土地政策，可以成片批租成片开发，由政府圈一个四至范围成片划拨土地，然后成立开发机构进行基础设施建设和开发，之后再进行招商引资以打造产业高地；第二条政策是什么呢？是所得税15%的优惠政策。现在这二条政策都已经取消，现在我们的所得税全部都是25%，区内区外一个样，都是25%；土地也已经不能按照原来成片批租再进行开发这种模式进行；

第二个变化是宏观环境的变化。80年代初我们刚做开发区的时候是买方市场，短缺经济。而现在是卖方市场、过剩经济。所谓三大过剩、三大泡沫，产能过剩泡沫就是其中之一。宏观环境已经发生了很大的变化，那么未来做产业园区的方式和原来的模式相比也会发生很大的变化；

第三个变化是产业内涵发生了巨大的变化。大家知道最近移动互联网、工业4.0等炒得很热。实际上互联网在美国2000年就开始兴起，发展到现在我们发现互联网确确实实已经渗透到生产、生活的方方面面，已经渗透到我们所有的产业、所有的传统行业。今天我们谈的是金融，互联网同样也正在不断影响着传统金融的方方面面，这是一个产业的变化。原来我们大部分园区开始的时候搞的是制造业，制造业的集成、车间的集合体，原来的模式到了现在当然也应该有很大的改变，去适应这个变化。因此，产业园区转型升级要面对的其实就是应对以上的这三大变化。

对于我们全市104产业区块，将近1000平方公里的产业用地来说，我们需要不断思考，在宏观的政策、环境以及产业正在发生着不断变化的情况下，园区的未来发展建设面临的转型升级任务，需要政府、社会市场各方携手共进，也同样需要金融来助力我们产业园区的转型和升级。

第二部分，说说在产业园区转型升级中面临的挑战和机遇。现在我们的经济发展面临着四大刚性约束，第一个就是土地，也就是刚刚提到的存量土地（新增土地比较难），存量土地将近1000平方公里；第二个是地方政府的债务总量控制，大家知道国务院的43号文，将长久影响我们将来各级地方政府的经济运作模式，对省市一级以及区政府、镇政府来说，43号文件的效应现在已经越来越明显。将来地方的融资平台受到约束之后、地方债务受到限制之后，我们的金融机构如何在合乎监管的前提下，和城市化开发、和产业园区升级做好对接？这是个大问题，也是个大挑战，我们需要创新来破解这个难题，也就是今天会议研究探讨的目的所在。第三个刚性约束就是特大城市对外来低端人口的控制，第四个刚性约束是环境和能耗水平的限制等。

回到产业园区的转型升级，现在说旧常态、新常态这些词很热，我也套用一下。实际上我们的产业园区转型升级要从旧常态变成新常态，原来我们传统的找土地落项目的粗放运作方式（旧常态），现在已经难以为继。无论从宏观政策、宏观环境、地方债务清理以及我们产业的变化等都要求产业园区发展创新，进入到一个新的常态。这个新的常态需要金融来助力。现在我们产业园区发展正在探索，基金加基地，加产业联盟相结合的道路，我想这里面大家一起思考，我们的产业园区产业基地跟产业基金如何结合，与我们的人才培训基地如何结合，与我们的产业联盟如何结合，才能够有效推进整体产业园区的转型升级？

上海市正在推“四新”经济：新技术、新产业、新业态、新模式。那么“四新”经济发展需要一个什么样子的空间载体呢？未来我们需要的产业园区——“四新”经济的园区新载体是什么？已经不会是原来传统的产业园区，将是一个崭新的产业园区升级版。我们需要方方面面的力量一起来打造，包括投资商、开发商、运营商，当然我们的各类金融机构必不可少、不可或缺。

从全市产业园区的转型升级来说，新和增就是“四新”经济的发展，是聚焦战略性新型产业，聚焦“四新”经济。压和减就是把传统的产业结构调整和工业用地的减量化，落后产能的淘汰。

那么我们聚焦的重点区域是哪些呢？市里面叫“4+1+X”，“4+1”是指什么？是指在中心城区原有传统的“4+1”块工业园区，现在将实施城市更新，转型为新型的“城市新区”，包括高桥石化区，吴淞工业区，桃浦地区，南大地区，以及闵行的吴泾工业区，这就是“4+1”的概念，近期市区政府正在做规划研究怎么来调整。“X”是指什么呢？“X”就是现在全市有大量的乡镇管理的工业园区，刚才前面给大家介绍的全市产业园区情况，如果从结构来看，全市大概有三分之一的产业园区是好的，也就是在平均水平以上；而占三分之二产业用地的产业园区的发展水平是比较低的，还没有到平均水平，有些好坏之差要相差十几倍甚至二十倍。

那么，我们现在面临的首要任务就是如何把这个“X”进行提升，这个“X”在全市104区的数量为七八十个，还不包括195区域。这七八十块区域都已面临着迫切的转型升级任务，未来势必会产生大量的投融资需求，这就需要我们的各类金融机构一起来帮助我们。

上海有一个外环生态经济圈，也是上海全市产业园区转型升级的重点区域。这块地方本市上一轮中心城区规划未覆盖到，当时全市是作为发展敏感区来进行控制的，像南翔这块区域也是在外环附近。这块区域里集聚了39个镇，有300多平方公里的产业用地。将来在上海2040年的规划中，未来中心城区必然要扩展到这些区域。外环线周边的这些区域都要重新做规划、重新做调整、重新做提升，相应的基础设施也要做调整和提升，这样的发展需求会在将来的二三十年长时间存在。总而言之，实际上现在我们的产业园区面临的是产城一体化的问题，也就是园区的转型升级要与产城一体的开发相结合。

我们经常说，产业园区的转型升级面临着四大刚需：土地在哪里？人才在哪里？资金在哪里？政策在哪里？这些都是刚需，今天我们重点探讨的就是资金。希望在座的金融机构和我们产业部门一起深入探讨，在产业园区转型升级中如何解决投融资问题？设计怎样的金融产品和模式（如PPP）？通过怎样的一个交易结构或通路来解决？产业园区转型过程方面还有一些重要的瓶颈问题需要突破，我们希望一起来突破。比如说，原来产业地产在政策的边缘地带，比较敏感，但现在无论从土地节约的角度、从产业升级的角度、从园区升级的角度，我们非常需要产业地产健康的发展。我们现在在全市要打造四新经济新载体，产业地产要健康发展，那么就给它确定一个合理规则，让它在这个规则当中能够健康有序的运行。另外我们还要引进一些优秀开发主体，推动这些开发主体之间的品牌联动；同时，也包括尝试一些创新的开发模式，加上相关配套政策的创新，来号召和引导各类金融机构一起来推进产业园区的转型升级。

最后，第三方面的内容，从金融机构如何助力产业园区方面来说，我给大家分析一下需求。这里就概括的说，有三个层面，三个万亿的投融资需求。第一是一级开发层面，第二是二级开发运营层面，第三是企业运营层面。

这三个万亿的投融资需求我这里做一下解释：

1、一级开发层面。就如我之前和大家介绍的我们现在的产业用地，如果全市有三分之二的产业园区需要转型升级的话，全市就有三四百平方公里的产业园区要转型升级，目前存量土地厂房的回购价在每亩1—2百万，如果政府收储、回购或者腾笼换鸟来计算的话，整个土地一级开发回购市场的资金需求量就在1万亿以上。当然这不是一年可以做成的，可能需要十年、二十年甚至更长。

2、二级开发运营层面。为何这样说？因为目前全市产业用地的开发强度不高，容积率大约在0.6左右，按照现在新型的土地利用角度来说，将来产业用地的容积率提升是个必然趋势。可以计算一下，假设容积率提升50%，从0.6到0.9，提升100％到1.2，如果开发建设如果按照2000元－-3000元开发成本来算，这个融资需求又是在1万亿以上。这部分的投融资需求非常旺盛，再加上我们在交易方面的需求、在未来运营相关的需求、在资产证券化的需求等等也会非常多，将远远超过1万亿。这是第二点，第二个1万亿以上的需求。

3、第三层面就是我们传统的企业运营过程中的投融资需求。这是我们各类金融机构一直在做的。银行、证券、基金、信托、保险等平常非常关注企业日常运营方面和投融资需求。那么如果我们在前端的土地一级开发建设、产业园区载体建设和开发运营方面，通过金融助力有效打通的话，那么新培育和引进的产业，以及新增的大量大中小型的企业，也将产生巨量的资金需求。不仅银行、证券、保险，也包括风险投资、股权投资、并购基金以及资产证券化等等金融产品，我想也将有巨大的空间和舞台。在任何企业的成长过程中都离不开金融的支持，这个新增市场的需求，也会在1万亿以上。所以我认为金融来助力产业园区转型升级，可以从三个层面，一级开发、二级开发和企业自身发展这三个层面、三个1万亿以上的需求。